CASE 1

お客様の状況

破産管財人弁護士

ご相談内容

江戸川区内の、位置指定道路の突き当たりに位置する土地の売却相談。

行政に備え付けられている位置指定道路図では、本物件は位置指定道路の終端と接しておらず、建築基準法道路との接道要件を満たしていない状態であった。

破産管財案件である為、契約不適合責任免責、確定測量無、道路通行・掘削承諾無の現況での売買。

当社からのご提案

位置指定道路の終端が本地に接しておらず、再建築ができない物件。

昭和初期の測量技術は現在より精度が低く、現在測量を行うと、建築基準法道路の終端が接していない物件は都内に多々みられる。

再建築不可になると融資の問題から購入できる方が極めて少なくなってしまうため、当社にて本物件を購入後、行政や隣地の方々との交渉。

本物件の元の所有者は、当該地と接しない位置指定道路内の土地の一部を所有していたこともあり、下記の通り隣地と交渉を行った。

西側隣地所有者とは、互いに所有する位置指定道路の土地の持分を交換する交渉（隣地所有者の前面道路と当社所有の位置指定道路の土地所有権すべてを交換してしまうと、当社から所有者が変わった場合建物への侵入を阻害される恐れがあったため、持分交換の措置）を行い承諾いただいたため、建築確認申請については問題がなくなった。

一方で行政から再度現地の確認が行われ、隣地のバルコニーや雨どいの一部が道路上空で越境していることが発覚。現状では検査済証が発行されないとの指摘を受けた。

南側隣地に事情を説明し、所有する位置指定道路部分の土地について、今後永続的に本物件の建築確認申請のタイミングで、常に一体の敷地として申請する許可をいただく。

上記作業後、8名に及ぶ位置指定道路の土地の所有者から通行掘削の承諾を取得。

結果として、位置指定道路の終端へ接道、かつ空間2m（接道要件の2mについて、雨どいやバルコニーなど、土地の接道面だけでなく、道路上空も含め2mが確保されていること）も満たした土地として販売を行った。

担当者コメント

位置指定道路終端から当該地の間の土地所有者様と、初めてお会いしてお話したことをよく覚えています。ご家庭の諸事情から相続登記を完了できておらずご本人名義に変えないといけない状態だったため、土地の一部交換の話と共に当社負担にて司法書士を手配し、相続登記を行いました。一番大変だったのは真夏の暑さの中、位置指定道路の土地を所有する8名の方々のご自宅を回り、それぞれ建築計画をご説明し、通行掘削承諾書を取得したことです。

ただ同時に上記の方々から、長年古い建物が建て直せず存在し続けていた土地を、新しい建物が建てられる土地にしたことに対して感謝の言葉をいただけたのが印象に残っています。