CASE 2

お客様の状況

某大手不動産会社からの相談

取引形態…売却

年代…50代

お住まい…東京都

ご相談いただいた地域…東京都

ご相談いただいた理由…生活困窮の為、資産整理

ご相談内容

港区内にある５階建てビルの売却。

地下１階～２階をレストランに賃貸中

３～４階はオフィスとして賃貸中

5階は住居として自己使用

先代から経営していた料亭が繁盛しており、都内一等地に複数のビルを所有していたが、先代女将が他界されたことを機に経営不振になる。

保有していたビルを1棟ずつ売却して、料亭の赤字補填にあてていたが、自宅の入っている本店を残して全て売却。

最終的に地下1階～２階で営業していた本店も閉める事になる。

借入金返済の目処がつかず、早急に入居者を探さないと支払いが困難な状態になる。

レストラン経営をしている会社から入居希望があったが、建物の構造変更を希望していた。

支払いに困窮していた所有者は、すべての条件を受け入れ、原状回復義務もつけていない、借主にとって非常に有利な契約となってしまった。

入居者が決まり、一旦は急場をしのいだが、生活が苦しいことに変わりはなく、最後に残った本件ビルを売却する決断をする。

大手不動産仲介会社の販売活動により買手が見つかり、契約日も決まった。

仲介会社の担当が、最終的にビルの内部チェックをおこなった段階で、図面にはない場所に階段があり、エレベーターも設置されていた。

慌てた担当者は、当時の賃貸契約書や賃借人から提出された構造変更の資料を確認し、スラブが大幅に抜かれてしまっており、耐震に問題が出てしまっていることが発覚する。

予定していた契約は破棄になり、地下１階～２階にはテナントが入居中の為、どこまで構造が変更されているのか確認も出来ない状態になっていた。購入を検討できる先がなく、当社に相談が来た。

当社からのご提案

売主様の転居先が決まるまで、リースバックという形で居住して頂き、契約不適合責任免責、境界確定無の条件で購入を決定。

売主様の転居先が見つかり移転後に、住居からオフィスへコンバージョンする。

また、地下１階～２階のテナントが退去した段階で、新たに構造計算をやり直し、抜かれてしまっていたスラブ等の復旧工事を実施。

最終的に遵法性に沿った建物に再生することができ、現在は弊社のお客様に資産として保有して頂き、現在も満室稼働中となっている。

担当者コメント

弊社にご相談を頂いてから、速やかに対応が出来た為、売主様には非常に喜んで頂けました。

地下１階～２階のテナントが退去した段階で、内装のスケルトン工事を行いました。

これにより抜かれているスラブの状況を正確に把握することが出来ましたが、想定していたよりもかなりの範囲でスラブ及び構造壁が抜かれており、絶句したことが強烈に印象に残っています。

工事が完了して、遵法性沿った物件に蘇った時の達成感は格別でした。